Vi è effettiva competizione tra strutture ricettive tradizionali e locazioni a breve termine? Inizialmente, l’attenzione si concentra sugli albergatori, successivamente sulle istituzioni: per quanto riguarda le locazioni a breve termine, sembra non esserci tregua, sebbene questo mercato sia ancora giovane, in espansione e con numeri nettamente inferiori sia rispetto ad altre tipologie di strutture ricettive, sia rispetto alle locazioni a lungo termine. Nonostante ciò, chi affitta brevemente una stanza o un appartamento viene accusato di contendere sia agli alberghi e ai B&B (sottraendo loro clienti turistici), sia ai contratti di locazione 4+4 (togliendo dal mercato appartamenti che potrebbero risultare interessanti per giovani coppie, studenti e lavoratori fuori sede, con conseguente aumento dei prezzi). Tuttavia, coloro che gestiscono le locazioni brevi non accettano passivamente questa situazione e reagiscono, cercando di rispondere alle varie critiche e di difendere il mercato delle locazioni brevi, spesso erroneamente considerato come un sistema per il quale i proprietari “guadagnano una fortuna” senza sforzo alcuno. Evidentemente, questa percezione è del tutto sbagliata.
Quante case in affitto breve ci sono in Italia? Si stima che siano circa 430 mila, di cui oltre 220 mila gestite direttamente dai proprietari e oltre 20 mila gestite da property manager. La maggior parte dei property manager gestisce meno di 20 appartamenti, mentre solo circa un centinaio gestisce più di 100. Nel 2019, il settore ha accolto almeno 12 milioni di turisti in Italia, rappresentando comunque una piccola parte del mercato complessivo, considerando che solo la Città Metropolitana di Milano ha avuto quasi 10 milioni di turisti. In termini di giro d’affari, gli affitti brevi hanno generato 3 miliardi di euro nel 2019, con una cedolare secca di 660 milioni di euro.
La cedolare secca, sulle locazioni, consente ai proprietari di risparmiare rispetto alla tassazione ordinaria sui redditi derivanti dagli affitti. Questa imposta fornisce un’indicazione del guadagno dello Stato italiano nel caso in cui gli alloggi fossero rimasti completamente vuoti senza affitti brevi.
Locazioni a breve termine: rappresentano una reale minaccia per gli alberghi?
Ecco il primo fronte di critiche nei confronti delle locazioni brevi: vengono accusate di costituire una competizione per gli alberghi e altre strutture ricettive. Questa critica ha avuto un forte impatto politico; ad esempio, l’ex consigliere Fabio Rolfi ha promosso una legislazione molto rigida e dettagliata sulle case vacanze e gli affitti brevi, imponendo ai proprietari una serie di obblighi che vanno dalla fornitura di brochure in inglese alla quantità di posate da mettere a disposizione. Inoltre, ha collaborato con un’associazione di albergatori per scrivere un comunicato stampa. Questo è un caso quasi unico. “Tuttavia, i comportamenti d’acquisto dei viaggiatori sono cambiati”, commenta Marco Celani, AD di Italianway, uno dei principali gestori immobiliari italiani. “Quando viaggiano in famiglia o trascorrono vacanze al mare o in montagna, preferiscono spazi più ampi, mentre quando si spostano frequentemente o rimangono per brevi periodi in città, tendono a scegliere gli hotel”. Secondo Celani, i due settori si integrano reciprocamente, come dimostra l’interesse delle grandi catene alberghiere internazionali per il mercato extra-alberghiero. Inoltre, in alcuni Paesi, le case vacanza sono l’unica opzione per attrarre turisti, poiché gli alberghi sono quasi assenti e gli imprenditori immobiliari non investirebbero nella costruzione di hotel in luoghi con basso potenziale. Questa situazione non si applica all’Italia, un Paese intrinsecamente attraente, ma è parte di un ragionamento più ampio. Può tuttavia essere rilevante per alcune zone italiane meno conosciute.
Locazioni brevi: costituiscono una vera competizione per le locazioni a lungo termine?
Il dibattito sulla presunta competizione con i tradizionali contratti di locazione 4+4 è ben definito. L’accusa è che la maggiore disponibilità di case per affitti brevi abbia ridotto l’offerta di alloggi per locazioni a lungo termine, contribuendo ad aumentare i canoni di queste ultime. Tuttavia, questa visione non racconta l’intera storia. Secondo Celani, gli affitti brevi non necessariamente generano più guadagno rispetto ai contratti 4+4, poiché i canoni sono influenzati da molteplici variabili e gli affitti brevi comportano ulteriori spese per i proprietari, come utenze, condominio e manutenzione. Inoltre, gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono spesso situati nelle zone più rinomate delle città, attrattive per i turisti, e non sono direttamente in competizione con i mercati delle locazioni a lungo termine per giovani coppie o lavoratori fuori sede. In realtà, l’aumento dei canoni degli appartamenti in affitto a lungo termine non è principalmente dovuto alla crescita del mercato degli affitti brevi, ma piuttosto a tendenze globali di mercato, come l’aumento dei prezzi immobiliari. Infine, molti proprietari scelgono di non optare per i contratti 4+4 per motivi diversi, come la preoccupazione per il mancato pagamento degli inquilini o la volontà di non impegnare l’appartamento per lunghi periodi di tempo.
Is there actually competition between hotels, short-term tourist rentals, and long-term rentals? Initially, the focus is on hoteliers, then on institutions: concerning short-term rentals, it seems there is no truce, although this market is still young, expanding, and with significantly lower numbers compared to other types of accommodation, as well as compared to long-term rentals. Nevertheless, those who briefly rent a room or apartment are accused of competing with both hotels and B&Bs (taking away their tourist customers) and with 4+4 lease contracts (removing apartments from the market that could be appealing to young couples, students, and workers away from home, leading to an increase in prices). However, those managing short-term rentals do not passively accept this situation and react, attempting to address various criticisms and defend the short-term rental market, often mistakenly considered a system where owners “make a fortune” effortlessly. Clearly, this perception is entirely incorrect. How many short-term rental properties are there in Italy? It is estimated that there are about 430,000, with over 220,000 managed directly by owners and over 20,000 managed by property managers. Most property managers handle fewer than 20 apartments, while only about a hundred manage more than 100. In 2019, the sector hosted at least 12 million tourists in Italy, still representing a small part of the overall market, considering that the Metropolitan City of Milan alone had almost 10 million tourists. In terms of turnover, short-term rentals generated €3 billion in 2019, with a flat tax of €660 million. The flat tax on rentals allows owners to save compared to ordinary taxation on rental income. This tax provides an indication of the Italian state’s earnings in case properties were left completely vacant without short-term rentals.
Short-term rentals: Do they represent a real threat to hotels?
Here’s the primary front of criticism against short-term rentals: they are accused of posing competition for hotels and other accommodation facilities. This criticism has had a strong political impact; for instance, former councilor Fabio Rolfi has promoted very strict and detailed legislation regarding vacation homes and short-term rentals, imposing a series of obligations on owners ranging from providing English brochures to the quantity of utensils to be made available. Additionally, he collaborated with a hotel association to write a press release. This is an almost unique case. “However, travelers’ purchasing behaviors have changed,” comments Marco Celani, CEO of Italianway, one of the leading Italian property managers. “When traveling with family or spending vacations by the sea or in the mountains, they prefer larger spaces, whereas when they travel frequently or stay for short periods in cities, they tend to choose hotels.” According to Celani, the two sectors complement each other, as evidenced by the interest of major international hotel chains in the non-hotel market. Furthermore, in some countries, vacation homes are the only option to attract tourists, as hotels are nearly absent, and real estate entrepreneurs would not invest in building hotels in places with low potential. This situation doesn’t apply to Italy, an inherently attractive country, but it’s part of a broader rationale. However, it may be relevant for some lesser-known Italian areas.
Short-term rentals: Do they pose a real competition for long-term rentals?
The debate over the alleged competition with traditional 4+4 lease contracts is well-defined. The accusation is that the increased availability of short-term rental properties has reduced the supply of accommodations for long-term rentals, contributing to the rise in rents for the latter. However, this view doesn’t tell the whole story. According to Celani, short-term rentals don’t necessarily generate more profit than 4+4 contracts, as rents are influenced by multiple variables, and short-term rentals entail additional expenses for owners, such as utilities, condominium fees, and maintenance. Furthermore, apartments intended for short-term rentals are often located in the most renowned areas of cities, attractive to tourists, and are not directly in competition with long-term rental markets for young couples or working professionals. In reality, the increase in rents for long-term rental apartments is not primarily due to the growth of the short-term rental market but rather to global market trends, such as rising property prices. Finally, many owners choose not to opt for 4+4 contracts for various reasons, such as concerns about tenants’ non-payment or the desire not to tie up the apartment for long periods of time.